Планування і забудова поселень

Детальна схема генерального плану забудови нового селища

законодавчі основи

Тому організація зон забудови регламентується законодавством. На його основі відбувається спілкування представників забудовника з державними і муніципальними органами влади. Базовим документом для планування поселення служить СНиП 2.07.01-89 *.

Містобудування. Планування і забудова міських і сільських поселень. У ньому детально подано основні вимоги, за якими може здійснюватися планування.

Крім цього документа, потрібно враховувати норми «Містобудівного кодексу Російської Федерації» № 73-ФЗ від 07.05.98 р У разі, якщо плановане поселення є садово-городнім товариством, то на нього поширюються вимоги Федерального закону Російської Федерації «Про садівничих, городницьких і дачних некомерційних об`єднаннях громадян »№ 66-ФЗ від 15.04.98 р Необхідно враховувати норми і вимоги регіональних органів влади, які видають власні регулюючі документи в рамках своїх повноважень.

межі селища

Забудова території є комплексним процесом. Розташування плями забудови, місця майбутнього селища перебуває у тісному зв`язку з існуючою інфраструктурою. Враховуються перспективні плани розвитку всього регіону, що впливають на межі поселення. Наприклад, розвиток дорожньої мережі, заплановане на віддалене майбутнє, має бути враховано при визначенні меж забудови.

Можливо, що замість двосмугової дороги з перехрестями, буде побудовано Чотирисмуговий шосе з розв`язками в різних рівнях і в`їзними естакадами. Така споруда займає набагато більшу площу, ніж існуюча дорога. Воно може вплинути на рельєф, зажадавши пристрою насипів або виїмок. Роботи неминуче позначаться на всіх прилеглих територіях.

План влаштування дорожнього мережі в селищі

Важливо врахувати цей вплив завчасно, сформувавши кордону таким чином, щоб майбутні зміни не торкнулися мешканців і не привели до необхідності відчужувати території або будови.

Крім доріг, вплив можуть надавати перспективні плани з розвитку міських електричних мереж і генеруючих потужностей, влаштуванню полігонів побутових відходів або очисних споруд.

Інформація про перспективні зміни знаходиться в розпорядженні місцевих органів влади, в тісній взаємодії з якими належить вирішувати ці питання. Якщо межі поселення вже визначені генеральним планом розвитку території та надані забудовнику, то слід строго керуватися конфігурацією і ситуаційним планом земельної ділянки.

топографічний план

Визначивши межі виділеної ділянки на плані, слід виконати топографічні вишукування. Без цієї інформації подальше проектування неможливо.

Приклад проектування селища з урахуванням топографії

Топографічні дані дозволять точно зрозуміти загальну характеристику рельєфу, локалізувати його окремі елементи. На ділянці можуть бути озеро, річка, струмки, яри, існуючі зони відчуження, дороги, заболочені території та інше. Це позначиться на розробці детального плану і має бути враховано. Топографічний план дасть не тільки геометричне розташування об`єктів в площині, а й висотні позначки.

Від положення елементів рельєфу буде залежати конфігурація доріг, інженерних мереж, напрямок стоку зливових вод і розміщення будівель на ділянках. Знання меж водойм дозволить точніше визначити санітарні зони і організувати користування прибережними територіями. Інформація про існуючі інженерні комунікації дасть можливість точно спроектувати селищні мережі, з урахуванням планово-висотного положення вже наявних.

Так виглядає топографічний план території поселення

Топографічний план є основою і найважливішим документом для подальшого детального проектування не тільки міських територій, а й сільських поселень. Спроби обійтися без нього неминуче приведуть до проблем в подальшому і додаткових витрат, несумірні з вартістю цієї роботи.

облік рельєфу

Маючи кордону забудовується і результати топографічних вишукувань, можна приступати до вирішення конкретних питань, пов`язаних з проектуванням на території, що забудовується. Всі елементи проекту потрібно пов`язати з існуючим рельєфом. При необхідності внесення змін до ландшафт використовується спеціальна програма планування ділянки , слід визначитися з цим до початку проектування компонентів забудови.

Може виявитися, що потрібно засипка яру або осушення болота, вирівнювання русла струмка або інші роботи, пов`язані з переміщенням значних мас грунту, зміною існуючої ситуації або проведенням меліоративних робіт. Потрібно в загальних рисах з`ясувати можливості для будівництва сільських вулиць або міських доріг. Неприємна ситуація може виникнути, наприклад, коли вулиця виявиться в улоговині і для організації водовідведення з поверхні дороги будуть потрібні значні витрати.

Іноді це зробити неможливо в принципі. Тому слід відразу зрозуміти, в яких місцях дорога може перебувати, а які слід уникати. Те ж саме відноситься і до планування дачних земельних ділянок. Якщо він потрапляє в низину, з якої немає виходу воді, то ділянка буде підтоплюватися поверхневими водами. Потрібно передбачити організацію водовідведення або присвятити незручне місце для чого-небудь іншого.

вплив водойм

На конфігурацію інфраструктури, дорожньої мережі та ділянок для забудови може вплинути наявність в зоні проектування відкритих водойм.

3D проект житлового селища з відкритою водоймою

Оцінка починається з аналізу топографічної інформації, що дає розуміння характеристики берегової лінії і висотних відміток. Звивистий струмок може створювати проблеми з примиканням сільських ділянок до прямолінійною дорозі, утворюючи неприйнятну конфігурацію. В цьому випадку потрібно змінити напрямок дороги з урахуванням рельєфу та інших чинників, щоб ділянка була придатний для забудови.

Крім топографічних даних, можуть виявитися затребуваними гідрологічні та геологічні. За гідрологічним режимом водойми ведуться спостереження протягом багатьох років. На підставі такої інформації можливо врахувати ризики підтоплення, заболочування тощо. Облік цих факторів дозволить уникнути ситуації, при якій приватний забудовник виявиться на залитому повінню ділянці.

Візуалізація селища розташованого біля річки

Крім природних обставин, необхідно дотримуватися кордону санітарних і захисних зон, що відносяться до водойм і водозаборів. Вони залежать від типу і розміру водойми. Інформацію про це потрібно запитувати в природоохоронному відомстві і керуватися:

• СанПіН 2.1.4.027-95. Зони санітарної охорони джерел водопостачання та водопроводів господарсько-питного призначення;
• СанПіН № 4630-88. Санітарні правила і норми охорони поверхневих вод від забруднення.

Інші території

Крім водойм, на планування забудови може надавати близькість заповідників та інших територій, що охороняються.

План котеджного селища розташованого на березі озера в заповідній зоні

В їх захисних зонах можуть обмежуватися певні види діяльності та будівництво споруд. Можливо, поруч з ділянкою будівництва знаходяться інші об`єкти, що мають захисні зони. Наприклад кладовища, місця захоронення побутових і промислових відходів і так далі. Обмеження можуть стосуватися пристрою водозаборів, артезіанських свердловин або організації локальних сільських очисних споруд.

• СанПіН 1.6.574-96. Гігієнічні вимоги до охорони атмосферного повітря населених місць;
• СанПіН 2.2.1 / 2.1.1.567-96. Санітарно-захисні зони і санітарна класифікація підприємств, споруд та інших об`єктів.

принципи планування

Планування міських територій відрізняється наявністю багатоквартирних і багатоповерхових будівель, розвиненою мережею торгових, соціальних і культурних установ. Інженерні комунікації повинні мати більшу потужність і пропускною спроможністю, ніж їх аналоги в сільських населених пунктах. Малоповерхова індивідуальна забудова проектів таунхаусів визначається розмірами, конфігурацією і плануванням присадибних ділянок.

червоні лінії

На початку детального проектування забудови визначаються і наносяться на план червоні лінії. Цей термін означає кордон регулювання забудови. Червона лінія відокремлює будівлю або ділянку від простору загального користування. У міських умовах при багатоповерховій забудові червона лінія може визначати кордон фасаду будівлі. Якщо забудовується селище з індивідуальними ділянками, то червона лінія може позначати кордон ділянки. Сенс червоної лінії в тому, що простір, що знаходиться всередині контуру, є громадським. Наприклад, всередині контуру червоних ліній знаходиться дорога, тротуар, лінія водопроводу, каналізації та освітлювальні стовпи. Забудовник не має права перетинати цю лінію, використовуючи територію в особистих цілях.

Червоні лінії є кордоном сільських ділянок, за якими дозволені будівництво будівель, установка парканів і інша господарська діяльність. У деяких випадках будівлі при садибної забудови дозволяється будувати вздовж червоної лінії. Ця можливість передбачена для регіонів з відповідними традиціями.

Дорожня мережа

Дорожня мережа включає в себе проїжджу частину і елементи інфраструктури. У проекті визначається матеріал покриття для доріг з урахуванням передбачуваної інтенсивності руху. Дороги і проїзди повинні забезпечувати вільний доступ до всіх необхідних точках.

Докладний план проїздів і доріг майбутнього селища

Поздовжній ухил доріг визначається рельєфом, але не повинен перевищувати максимальних значень, обумовлених безпекою руху та регламентованих у відповідних документах.

Повинен бути передбачений відведення поверхневих вод з дорожнього покриття та інші необхідні заходи. При достатньому поперечному ухилі вода може віддалятися і по самому дорожньому полотну, що допустимо для сільських вулиць. Але при необхідності влаштовуються водовідвідні канави або зливова каналізація.

Уздовж доріг, відповідно до ширини червоних ліній, плануються будівництво тротуарів, канав, прокладка комунікацій.

Проїзди, що закінчуються тупиками, не слід робити понад ста п`ятдесяти метрів, потрібно зарезервувати місце будівництва майданчика для розвороту.

електропостачання

Проектуючи селище, необхідно передбачити розміщення магістральних ліній електропостачання.

Докладний план електромережі селища

Важливо, щоб падіння напруги на кінцевих ділянках не перевищувало допустимих значень. Магістральні мережі проектуються в напрямку найбільшого числа споживачів електроенергії.

Вони повинні прокладатися по найкоротшій можливого відстані до них. Магістральні лінії електропостачання мають власну захисну смугу, яка впливає на розташування інших комунікацій, що знаходяться вздовж них. Це може викликати коригування відстаней між червоними лініями, для забезпечення необхідного зазору. Якщо вздовж вулиці встановлюються опори освітлення, то потрібно переконатися в дотриманні нормативних відстаней.

водопостачання

При проектуванні водопостачання селища потрібно оцінити існуючі можливості. У сільських умовах водозабір може бути організований за допомогою артезіанських свердловин. В цьому випадку потрібно передбачити місця для їх влаштування, виконавши попередньо гідрогеологічні вишукування. Для самопливної подачі води споживачам необхідна водонапірна вежа, встановлена ​​максимально високо, щоб обслуговувати найбільшу кількість точок розбору води.

Якщо це рішення неможливо, то треба зарезервувати площа під насосну станцію або гідрофор. Всі водозабірні споруди мають захисну зону, яку необхідно врахувати при проектуванні. У міських комунікаціях зазвичай здійснюють харчування від великого джерела води, тому необхідно з`ясувати його дебет і встановити можливість підключення.

• СанПіН 2.1.4.027-95. Зони санітарної охорони джерел водопостачання та водопроводів господарсько-питного призначення;
• СанПіН 2.1.4.544-96. Вимоги до якості води нецентралізованого водопостачання. Санітарна охорона джерел-
• СанПіН 2.1.4.559-96. Питна вода. Гігієнічні вимоги до якості води централізованих систем питного водопостачання. Контроль якості;
• СНиП 3.05.04-85 *. Зовнішні мережі та споруди водопостачання і каналізації;
• СНиП 2.04.03-85. Каналізація. Зовнішні мережі та споруди.

каналізація

Каналізаційна система дуже вимоглива до рельєфу. Самотечная каналізація можлива лише, якщо є необхідний ухил. Занадто велика глибина закладення призводить до дуже значного подорожчання будівництва. Занадто маленька неприпустима. У міських умовах, такі жорсткі рамки змушують використовувати напірну каналізацію. Для індивідуальної забудови це занадто дороге рішення.

При проектуванні селища слід визначитися з можливістю підключення будинків до каналізації. У сільських населених пунктах можуть використовуватися локальні очисні споруди.

Схема для монтажу каналізації житлового селища

При цьому каналізаційна мережа може складатися з декількох окремих систем, що закінчуються очисною спорудою. Очисні системи стічних вод мають свої санітарні зони, які враховуються в плані. Розміщення їх залежить від рельєфу місцевості. Перепад між точкою входу і виходу повинен становити близько півтора метрів, що не завжди можна досягти.

• СНиП 3.05.04-85 *. Зовнішні мережі та споруди водопостачання і каналізації;
• СНиП 2.04.03-85. Каналізація. Зовнішні мережі та споруди.

Розбивка на ділянки

Очевидно, що розподіл території на ділянки є останнім в ряду робіт, необхідних для планування селища.

План і схема з позначеннями розбивки території котеджного селища на ділянки

План з нанесеними на нього червоними лініями і кордонами володінь називається проектом парцеляції. Площа ділянок призначається довільно, залежно від задуму забудовника. Але не може бути менше, ніж вказується в нормативних документах федерального або місцевого рівня.

Конфігурація і схема розташування ділянки повинна дозволяти зручно розташувати будівлі. Іншими словами, ділянка не повинна бути занадто вузьке. Необхідно дотримуватися розриви між будівлями. На плані можна передбачати місця з`їзду з доріг загального користування для доступу на ділянку.

Розміщення будівель

Визначення місця для міських будівель проводиться з урахуванням передбачуваної поверховості. Відстань між ними рекомендується не менше двадцяти метрів. У зонах садибної забудови слід забезпечити зазор в шість метрів між сусідніми будинками. Споруда не повинна бути ближче одного метра до кордону сусідньої ділянки. Проект планування селищ не передбачає точної прив`язки будинків, зазвичай на ньому визначається лише рекомендований пляма забудови, яке вписується в нормативи.

• СНиП 21-01-97. Пожежна безпека будівель та споруд;
• НПБ 106-95. Індивідуальні житлові будинки. Протипожежні вимоги.

Проект поселення з кресленням розміщення будівель

Розроблений проект планування поселення узгоджується з усіма зацікавленими інстанціями. Без погоджень не можна починати наступні етапи робіт, пов`язані з проектуванням і плануванням будинків, споруд і комунікацій. Узгодження не є пустою формальністю, а дозволяє переконатися, що всі законні вимоги і умови враховані. І надалі не виникнуть питання, які можуть викликати внесення змін до проекту.