Купівля квартири Які документи потрібно вимагати з продавця

Ознайомлення з документацією житла

Для того щоб ви змогли спокійно жити в купленій квартирі і до вас не прийшли неждані гості, із заявою про їх право власності на це житло, необхідно дуже добре ознайомитися з документацією. Часто трапляється так, що купуючи квартиру з рук, ми дізнаємося, що є треті особи, які претендують на її. Розглянемо важливі моменти, які можуть принести неприємності при купівлі житла без допомоги спеціально навчених осіб.

Якщо вам належить покупка квартири, які документи потрібно вимагати з продавця?
Спершу розберемося, що ж вимагає особливої ​​уваги при покупці квартири.

У людини, який займається продажем майна, повинні бути папери, які підтверджують право на власність та інші супутні документи - їх він зобов`язаний надати:

• Виписку про нерухомість. З недавнього часу основний документ, що підтверджує право власності на нерухомість, це виписка з ЕГРН. Раніше треба було мати свідоцтво про реєстрацію права, але його скасували.
• Договір. Але, кожен власник повинен показати свій договір.
• Паспорти - технічний і кадастровий. У разі коли їх немає, то людина, яка продає нерухомість, повинні їх замовити і мати на руках.

Важливо знати, що людина, яка продає нерухомість може бути власником житла як на підставі угоди купівлі-продажу, так і на підставі безкоштовних угод - отримав нерухомість по заповіті або в подарунок. Залежно від цього документи, що підтверджують право власності можуть бути різні: договір купівлі-продажу, договір дарування, папір про право на спадщину.

Обов`язково необхідно перевірити, що в квартирі немає осіб, які на момент продажу виписані, але мають право на проживання навіть після того, як у житла змінитися власник. Це означає, що якщо ви купите будинок, в якому є тимчасово виписані люди, то вони мають можливість в будь-який момент назад прописатися і жити разом з вами.

Хто відноситься до таких осіб?

• люди, які відбувають термін покарання - тимчасово ув`язнені;
• ті, хто відбуває строкову військову службу;
• неповнолітні, які перебувають в виховних установах;
• люди, які перебувають в будинках для людей похилого віку;
• ті, хто перебувають тимчасово в психоневрологічних диспансерах.

Квартира не має обтяження правами третіх осіб:

• Вона на час продажу не здавалася в оренду іншим особам. У тому випадку, коли продавець здав житло і хоче продати, орендарі можуть в ньому жити поки не закінчиться термін оренди, незалежно від того, хто буде власником.
• Чи не закладено чи майно. Дуже часто недобросовісні продавці намагаються спихнути будинок, який закладений в банку під кредит. Щоб продати таке житло, необхідно погасити кредити і отримати від банку дозвіл. Після цього звернеться в Реєстраційну палату для зняття обтяження.
• Чи не заарештовано чи житло. Арешт може накласти тільки суд за несвоєчасне фінансування комунальних платежів або кредитів. Продати таку квартиру неможливо до того моменту, поки з неї не буде знято арешт.
• Людина, що продає житло, може укладати з будь-ким договір ренти і після смерті нерухомість перейде у власність другої особи, яке платило ренту. Дуже важливо перевірити і це.
• Чи не йдуть за нерухомість судові розгляди.

Чи законно зроблено перепланування будинку або квартири, якщо вона є. Дуже важливо перед покупкою перевіряти не змінена чи планування, так як потім вам самим доведеться її узаконити, а це займає чимало часу і сил.

Як купувалася квартира - в шлюбі чи ні. У першому варіанті необхідно отримати згоду другого з подружжя причому завірене. Якщо його не отримати, то людина може оскаржувати продаж в суді і цілком отримає позитивний результат, тоді вам доведеться жити ще з кимось.

Якщо нерухомість перейшла у спадок, необхідно звернутися до нотаріуса, який цим займався і уточнити - чи немає ще кого-небудь, хто може претендувати на неї. З`явилися раптово спадкоємці мають право вимагати майно через суд.

Коли є власник, який не досяг повноліття, потрібно звернутися в органи опіки за дозволом на угоду продажу інакше Реєстраційна палата відмовиться реєструвати договір.

Якщо нерухомість продає довірена особа, необхідно перевірити чи не була довіреність відкликана.

Додаткові документи, які необхідно вивчити

Крім перерахованого вище, важливо вивчити ще ряд документів продавця:

• Потрібно зібрати всю можливу інформацію про продавця, а також вивчити його документи, які підтверджують особу та право на власність. Можна попросити довідку про те, що він не стоїть на обліку в нарколога і психіатра. Важливо знати, що навіть, якщо продавець наркозалежний або алкоголік, він може бути дієздатним. Якщо є рішення суду про втрату дієздатності - всі питання вирішує опікун. Дізнатися про це можна в спеціалізованому лікувальному закладі за місцем прописки. Це дуже важливо знати, тому що така угода буде недійсна, якщо відбудеться без згоди органу опіки та піклування.
• Важливим в разі покупки нерухомості є і вік того, хто є власником. Адже, якщо їм виступає дитина, то інтереси його представляють батьки, опікуни та піклувальники. Якщо дитина просто прописаний в будинку, то не треба отримувати додатковий дозвіл в органах опіки та піклування.
• Обов`язково потрібно вимагати довідку з податкової.
• Необхідною буде і довідка про оплату за комунальні послуги. У ній не повинно бути заборгованості, так як оплачувати її після покупки нерухомості будете ви.

Перевіряємо юридичну чистоту нерухомості

Щоб перевірити юридичну чистоту нерухомості, необхідно вимагати у власника певний пакет паперів. Вас особливо повинно насторожити якщо продавець зволікає з наданням вам необхідного пакету документів. У такому разі не можна поспішати укладати угоду.

1. Перевіряємо чи немає обтяження на нерухомість, яку хочемо придбати. Це можна зробити в режимі онлайн на сайті реєстру.
2. Шукаємо усі про історію угод з цікавлять житлом. Для цього потрібно замовити виписку про перехід прав. Вона видається лише власнику. Дивитися угоди важливо з моменту, коли нерухомість була приватизована. Насторожити повинні часті договори купівлі-продажу. Адже житло дано для того, щоб проживати, а не постійно перепродувати.
3. Перевіряємо перепланування. Це дуже просто. Необхідно подивитися технічний план, який є в техпаспорті. Якщо не збігається, значить зроблено незаконно і необхідно зажадати від власника узаконити.
4. Якщо житло продається за дорученням, її потрібно перевірити безпосередньо у нотаріуса, який виписував.
5. Перевірити прописані і виписані особи. Власник зобов`язаний надати з паспортного столу довідку про те, що ніхто в будинку не прописаний. Подивитися дані про тимчасово виписаних людей можна в виписці з будинкової книги, яку повинен надати продавець. Інформацію про кількість осіб, які проживають в продається житло, можна звірити і в квитанції про оплату комунальних послуг - там воно вказується.
6. Якщо нерухомість - це спільне майно пари, то обов`язково перевірити згоду. В цьому випадку неважливо хто саме з подружжя власник, адже все нажите в шлюбі є загальним і ділиться порівну. У разі коли в сім`ї є неповнолітні діти, то треба мати згоду органу опіки. В іншому випадку - з усіма угодами будуть визнані недійсними.

Якщо ви зібрали весь пакет документів, необхідно разом з продавцем оформити нерухомість в територіальному управлінні за місцем проживання. А також тут покупець обов`язково повинен заповнити документ державного зразка. У цій заяві повинні бути вказані дані про покупця і продавця, все про попередні власників та про осіб, які мають право користуватися житлом. Якщо продаж здійснюється по ген. довіреності, то відомості про це теж фіксуються. Обов`язково до такої заяви робиться копія договору купівлі-продажу. Свідоцтво про право власності на нерухомість видається через місяць після подачі заяви. При оформленні квартири оплачується держмито. У більшості випадків її платить продавець, але може бути і по-іншому. Все залежить від того, як між собою домовляться сторони. Тільки після того, як покупець отримує свідоцтво про право власності - він може законно володіти житлом.

Як оформляти документи: самостійно або залучити фахівців?

Якщо ви самі вирішили оформляти всі документи, то будьте готові, що це займе дуже багато часу і знадобитися велике терпіння. Саме через це велика кількість покупців вдаються до послуг кваліфікованих фахівців - юристів і ріелторів. За свою роботу вони, в більшості випадків, беруть 2-3 від суми за нерухомість. Важливо пам`ятати, що навіть допомога таких людей, не може захистити на 100 від підступів. Адже можуть знайтися люди, які вважатимуть, що ваша угода порушує їх права, і вам доведеться відвідувати судові зали. Якщо вибирати юристів і ріелторів, то обов`язково необхідно звертатися тільки в відомі фірми і агентства.

Кожен сам має право вибирати яким чином буде здійснювати покупку. З яким продавцем співпрацювати і як перевіряти документи ніхто не може нав`язати, але про основні нюанси ми в нашій статті повідали. Ще одні рада, який не стане зайвим: якщо ви купили квартиру - завірте договір у нотаріуса - це необов`язково, але може стати додатковими гарантіями про чесні наміри обох сторін: і покупця, і продавця. Не поспішайте робити угоди якщо є хоч крапля сумніву - це може для вас обернутися не в кращу сторону. Краще витратити трохи більше і звернутися до фахівців ніж потім картати себе за скоєне і нести величезні збитки.